söndag 15 januari 2017

Korta tankar om Hemfosa

Ett av twitters favoritbolag för tillfället är fastighetsbolaget Hemfosa. En relativt ny spelare på börsen som börsintroducerades 2014 och som sedan dess ökat i kurs och fastighetsinnehav rejält. Bolaget startades 2009 och har sedan dess expanderat rejält. 2009 stängde de böckerna med 13 fastigheter och ett totalt fastighetsvärde på 220 mkr och sju år senare äger de nu 420 st till ett värde av 33 mdr kronor.

Om bolaget

Hemfosa Fastigheter AB startades 2009 av nuvarande VDn Jens Engvall. Bolagets affärsidé är att utveckla och äga fastigheter som är samhällsfinansierade. Bolagets strategi är att bygga långsiktiga relationer och vara relativt aktiva på på marknaden med ökade köp. För att klara av att hålla hög aktivitet på transaktionsmarknaden så emitterade man preferensaktier under 2014. På sikt vill bolaget att 75 procent av beståndet skall vara samhällsorienterade fastigheter. 

Utöver samhällsfastigheterna som bolaget äger så äger man även en mindre andel av kontors-, logistik- och lagerfastigheter. Hemfosa är relativt unika i sitt sätt att arbeta då de är det enda bolaget på börsen som är inriktade nästan uteslutande på samhällsfastigheter.

Under 2015 valde bolaget att även ge sig ut på de nordiska marknaderna och förvärva fastigheter i både Norge och Finland. 

Finansiella mål

- Bolaget ska leverera högst avkastning bland de noterade svenska fastighetsbolagen över en period om 5 år
- Soliditeten skall långsiktigt uppgå till minst 30 procent
- Ränteteckningsgraden ska långsiktigt uppgå till minst 2 ggr

Utdelningspolicy

Utdelningen ska långsiktigt uppgå till 60 procent av förvaltningsresultatet exklusive resultatandel av joint ventures. Här har ju då pref-ägarna företräda till utdelning framför stamaktieägarna.

Samhällsfastigheter

Fördelarna med att fokusera på samhällsfastigheter är att kontraktstiderna ofta är längre. Istället för 3-5 år som de flesta kontrakt är för kommersiella bolag så ligger kontrakten här på mellan 5-10 år. På nyproduktion är de ännu längre och kan sträcka sig så långt som 25 år. 
En av anledningarna till att de kan lyckas få längre kontraktstider är att hyresgästerna i fastigheterna ofta har högre krav på anpassning av lokalerna. Exempel på detta är planlösning för skolor eller utformning av vårdinrättningar.

Gör man större specialanpassningar så följs det i regel av nya hyresavtal med högre hyresnivåer längre avtalstider.

Utbudet på samhällsfastigheter styrs främst av befolkningstillväxten och demografisk fördelning. Då vi lever i en tid där det ställs allt högre arbetsmiljökrav så kan även detta öka efterfrågan på samhällsfastigheter eftersom högre krav och regleringar kan leda till ombyggnation och nybyggnation.

Något som talar för Hemfosa är ju att sveriges befolkning ökar och beräknas i år nå 10 miljoner. Med fler människor så behövs det fler samhällsfastigheter. Och väljer sen kommunerna att börja sälja ut sina fastigheter för att kunna lägga mer fokus på utbildning eller att bygga bostäder så kommer detta ge tillfällen att förvärva för bolaget.

Hyresgäster och kontraktstruktur

Hyresgästerna inom samhällsfastigheterna utgörs till stor del skattefinansierade verksamheter så som skolor, rättsväsende eller vård och omsorg. Hemfosa har ca 3 740 hyresavtal och den genomsnittliga återstående kontraktstiden ligger på ungefär 6 år. Ser man enbart till de tio största hyresgästerna så ligger den genomsnittliga återstående löptiden på 8 år. De norska hyreskontraktens återstående löptid var under 2016 10,2 år medans de finska var 8,6 år. 



Skola
Hyresgästerna som bedriver skolaktivitet står för 18 procent av Hemfosas totala hyresintäkter. Bland de största hyresgästerna här återfinns Högskolen i Oslo, Härnösands kommun och Mittuniversitetet. Här ser väl jag den största risken av hyresgästerna. Att ha de privatägda skolorna som hyresgäster kan bli kostsamt då det tidigare har svängt en del i denna sektorn. Skulle skolorna gå i konkurs så blir Hemfosa utan hyresintäkt och kan få problem med att hitta ny hyresgäst som gillar den typen av lokaler.

Rättsväsende
Hyresintäkterna härifrån står för ca 12 procent av de totala hyresintäkterna. Dessa fastigheter är ofta specialanpassade då det ställs höga krav på säkerheten. Detta ser jag som en fördel vilket borde göra rättsväsendet trögrörliga när de väl fått en lokal utformad så som de vill ha den för att den ska fungera optimalt. Stora hyresgäster här är Domstolsverket och Polismyndigheten.

Vård och omsorg
10 procent står dessa fastigheter för i hyresintäkter i bolaget. Här kräver det ofta större anpassningar av lokalerna och bland de största hyresgästerna återfinns Espira Barnehager AS, Härnösands kommun och Strängnäs kommun.

Övriga
Övriga samhällsfastigheter kan exempelvis vara mark, garage eller lager.

Tankar efter att tittat snabbt på bolaget

Mina tankar efter att ha gått igenom årsredovisningen för 2013-2015 samt senaste kvartalsrapporten så tycker jag detta bolaget känns stabilt. Tanken att mestadels äga samhällsfastigheter skapar en helt annan trygghet i hyresintäkterna än övriga fastigheter. Med längre kontrakt skapas det en säkrare inkomst. Det enda jag oroar mig för är om man i jakten på expansion och avkastning tar in mindre kreditvärdiga privata aktörer. Något jag gillade var fördelningen av kvinnor och män i bolaget. Jämlika bolag tenderar att prestera bättre på börsen än bolag som har övervikt enbart män.



Jag hade gärna sett en något högre soliditet än enbart ett krav på minst 30 procent. Något mer jag inte är jätteexalterad över är att bolaget emitterat preffar vilket gör utgångsläget sämre för mig som i så fall kommer äga stamaktien.

Jag kommer att djupdyka mer i bolaget men är över lag positivt inställd. Det jag vill ha svar på och kommer leta efter innan jag gör något köp är:
- Om bolaget skulle få problem hur påverkar det mig som stamaktieägare när preffarna kommer före?
- Hur stor del av bolagets hyresgäster är privata respektive offentliga?
- Hur ser riskerna ut med en soliditet om bara runt 30 procent?
- Hur kommer bolaget påverkas om ränteläget vänder uppåt?

Vad tycker ni där ute om Hemfosa? Vilka faror ser ni med bolaget och kanske hela fastighetssektorn?

18 kommentarer:

  1. Hej Aktienovisen, jag kan verkligen rekommendera dig att läsa Lundaluppens inlägg idag eller om det var igår angående fastigheter och preferenaktier. Notera gärna min kommentar där angående rikserna.

    När det kommer till bolagets offentliga hyresgäster så står de för 70 % av bolagets intäkter/värde. Det är stabila pengar och ofta bra hyror men den dag någon flyttar så står man med en i praktiken obrukbar fastighet på vissa håll.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Tjena Aktiepappa!

      Jag läste hans inlägg imorse faktiskt vilket jag uppskattade :) Okej det måste jag missat i redovisningen. Då ligger (enligt mig) de största riskerna då i 30% av intjäningen.

      Ja sant och frågan är om det blir högre vakanser på grund av att fastigheterna är anpassade efter föregående hyresgäst. Hur kommer det slå på bolagets resultat? Kommer man bli tvungen att finansiera anpassning av lokalerna själva för att få in hyresgäster?

      Radera
    2. JA visst var Lundaluppen bra?! Fast han fokuserade bara på möjligheterna med Preferensaktier, jag ser bara riskerna... ;)

      Skolor kan ofta vara svåra att hyra ut om de blivit tomma. Det finns ju bara en kund och det är friskolor och det har gått bra hittills men den marknaden känns en aning mättad. Polisstationer upplever jag lite lättare att hyra ut. De ligger på lite bättre platser och är mer kontorsanpassningsbara.

      Radera
    3. Ja men det enda med polisstationer är ju att de behöver anpassning för säkerheten vilket är en del jobb. Tror knappast det är någon annan verksamhet som ser en polisstation som optimala lokalen :P

      Radera
    4. Nej optimal lär inte hända men ligger de bara centralt i stan så är det hyfsat enkelt. Det är ju bara häktet som är specialanpassat på riktigt. Merparten av polisstationen är vanliga kontor. Det är så det ser ut på de delarna jag har besökt i alla fall. ;)

      Radera
  2. Jag har ökat i hemfosa , tack för din analys

    SvaraRadera
    Svar
    1. Skulle inte direkt kalla det analys men tack ändå :) Anledning att du äger Hemfosa? :)

      Radera
  3. Mycket fin analys! Är en favorit också för mig och jag ökade från 1,42 procent vid årsskiftet till cirka 4,85 procent idag.

    Gillar att de inriktar sig på långsiktigt tryggare samhällsfastigheter och samtidigt är en kvartalsutdelare. Den stora risken ser jag i ganska höga skulder och hur de skulle klara ett väsentligt tuffare ränteläge. Tror dock inte de är värst ute där bland fastighetsaktierna och känns som ett rimligt komplement till Castellum.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Okej trevligt!

      Ja jag skulle vilja att belåningen vore lite mindre och jag håller Castellum som strået bättre än Hemfosa. Castellum står dock för 15% av min portfölj så kommer inte fylla på där mer på ett tag. Hur ser du på att de emitterat preffar och stamaktieägarna blir utan utdelning om resultatet skulle vända neråt?

      Radera
    2. Ser preffarna å ena sidan som ett varningstecken på att belåningen är hög, därmed också risken. Å andra sidan ser jag det som att vi aktieägare kommer få del av utdelningstillväxten i högre grad än om man bara hade emitterat fler nya stamaktier. Tror och hoppas med betoning på det senare på att de kommer höja till 1,1 till aprilutdelningen.

      Radera
  4. Hur kom du fram till att Castellum är bättre?
    P/E och bookvärde är lägre i hemafosa. Dessutom har de högre direktavkatsning.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Hej Anonym!

      Castellum gillar jag bättre då de har ett bättre trackrecord av bra resultat och höjda utdelningar. En lägre belåningsgrad och högre räntetäckningsgrad.

      När det kommer till P/E så blir det missvisande för fastighetsbolag eftersom värdeökningen på fastigheterna läggs på vinsten även om det inte gjort något fundamentalt med själva bolaget. Detsamma gäller för investmentbolag.

      När det kommer till P/B så ligger Castellum på 1 medans om man räknar in preferensaktierna så landar Hemfosa på 0,9 så inte så stor skillnad där.

      Radera
  5. Jag ligger tungt i Hemfosa, både i stam- och preferensaktier, fast är ändå sugen på att öka i stamaktien. Angående preferensaktier, att det skulle vara dåligt för stamaktieägarna, om det skulle vara dåligt varför har då slipade gubbar som Jens Engwall och nästan geniförklarade David Mindus och Erik Selin alla emitterat preffar? Den ekvationen går helt enkelt inte ihop.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Hej Krösus Sork!

      Jag börjar också bli sugen på att köpa in mig i bolaget men behövs en större djupdykning. Preferensaktier är ju ett sätt att ta in kapital när du inte kan få mer belåning från banken. Det enda som är riskabelt är ju ifall bolaget skulle få problem. Då är det ju stamaktieägarna som blir utan utdelningen medans preferensägarna fortfarande kan casha in :)

      Radera
    2. Klart preffar är bra för Engwall. Han har en beskedlig andel stamaktier och får del av deras utdelningstillväxt och kurstillväxt. Genom att emmittera preffar istället betalar han förvisso en högre fast utdelning men de får inte del av tillväxt och därmed inte heller kurstillväxt. Ganska rimligt sätt att ta in nytt kapital utan att devalvera värdet på sina egna aktier.

      Radera
    3. Ja ett bolag med preffar är mer leveraged helt klart. Men i ett läge med en stabil fastighetsmarknad och normal inflation så borde bolagen kunna höja hyrorna samtidigt som inflationen börjar minska kostnaden för preffarna.

      Radera
    4. Beskedlig? Jag skulle säga anselig. Han ägde mer preffar innan men sålde av dom för att inte bli utspädd i nyemissionen.

      Radera
  6. Ever wanted to get free Google+ Circles?
    Did you know that you can get these ON AUTOPILOT AND ABSOLUTELY FREE by getting an account on Like 4 Like?

    SvaraRadera